Nový občanský zákoník č.89/2012 Sb.- paragraf 112

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. 

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Co tato změna přinesla ?

Předkupní právo v současné verzi přestalo existovat. Pokud jste nemovitost koupili a budete ji následně prodávat nebo darovat, nemusíte svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků již nabízet. Ale je tu výjimka. Pokud byste nemovitost např. zdědili, budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců. Pokud tedy počkáte na uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.

Usnadnily se tím převody do jiného vlastnictví bytů , ke kterým jejich vlastníci mají garážová stání, sklepy nebo předzahrádky. V praxi se totiž běžně stává, že takových spoluvlastníků jsou často desítky (v některých případech stovky) a celá záležitost se tak velice prodraží a hlavně časově protáhne. Pokud navíc některý ze sousedů projevil zájem, znehodnotila se tím i prodávaná nemovitost. Měl-li někdo zájem o byt s garáží a prodávající mu následně oznámil, že garáž musí prodat jinému… ?!

Další úlevu je při převodu podílů na pozemcích, které mají často nízkou hodnotu a náklady na dodržení nabídky předkupního práva, tak mohou být vyšší, než samotná cena nemovitosti. 

Příležitost pro investory a spekulanty

Po zavedení předkupního práva v roce 2018 se z trhu stáhlo mnoho investorů, kteří se zaměřovali na odkup podílů, ale v současné době je tu opět hodně firem a i jednotlivců, kteří se tímto odkupem zabývají. Mluvím zde nejen o trhu se zemědělskou půdou, ale také o zadlužených nemovitostech (domy, byty), kde byl odkup zadlužených podílů velkou příležitostí. Právě “zrušení” předkupního práva tyto možnosti jsou opět otevřeny.

Na trhu se často objevují příležitosti, kdy jsou např. vlastníci rozhádaní a nedokážou se spolu domluvit. Typickým příkladem jsou sourozenci, kteří zdědili rodinný dům po rodičích. Často v takovém domě bydlí jeden ze sourozenců a ostatní z nemovitosti nevidí ani korunu. Pak se do toho přidá další problém, že se jeden z nich zadluží. Na nemovitosti tak váznou exekuce a problém je na světě. Investor pak může fungovat jako jakýsi “mediátor”. Ideální je, pokud se na odkupu domluví se všemi vlastníky najednou, ale někdy to zkrátka nejde. A to je chvíle pro spekulanty, kteří nabídnout jednomu ze spoluvlastníků peníze za jeho podíl na nemovitosti. Pokud to on přijme, tak je problém pro zbývající spoluvlastníky na světě. Bohužel může pak i nekalými praktikami donutit ostatní spoluvlastníky k prodeji jejich podílů za nižší cenu než je běžná.

Od července 2020 platí nová pravidla, ale ani pak nezapomínejte na to, co zde platilo od ledna 2018. Bude totiž nutné počítat s tím, že budou na trhu nemovitosti, které se kupovaly před lednem 2018, dále pak ty z období platnosti předkupního práva od 1.1.2018 do 30.6.2020 a pak ta převáděná již bez předkupního práva. Pamatujte na to, že v současném znění zákonů je lhůta na podání námitky 3 roky, pokud spoluvlastníkovi předkupní právo nabídnuto nebylo. A toto období bude končit 30.6.2023.